Внутренняя оценка: за и против

Часто банки при выдаче кредитов в качестве определения стоимости объекта залога принимают внутреннюю оценку. Обычно ее составляет заемщик согласно требованиям и рекомендациям банка. Это обходится «дешевле» заемщику, чем заказывать независимую оценку, но может обойтись гораздо «дороже» самому банку. Попробуем разобраться.

Согласно пп.21  «Положения  об оценке…» , утвержденного Указом № 615 (далее – Положение) оценка имущества, передаваемого в залог по кредитному договору, является обязательной, и может быть  независимой или внутренней.

Согласно пп.6 Положения «Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно методам оценки, указанным в пункте 3 настоящего Положения».  Исполнитель внутренней оценки должен придерживаться технических и нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.(Стандартов оценки).

Согласно пп.5 Положения внутреннюю оценку только могут делать только нынешние или будущие собственники (или обладатели на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). Таким образом при залоге имущества 3-го лица внутреннюю оценку должен делать не Кредитополучатель, а Залогодатель.

Согласно пункту 1 статьи 320 Гражданского кодекса Республики Беларусь в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога, что является существенным условием договора.

Согласно Постановлению СМ РБ № 173 (далее — Постановление).

—  Заказчиком  экспертизы достоверности оценки  может выступать  собственник объекта оценки, либо обладатель иных прав в отношении объекта оценки, либо исполнитель оценки, либо контролирующий (надзорный) орган, либо иное заинтересованное в оценке лицо. Выступить Заказчиком экспертизы достоверности внутренней оценки может непосредственно ее исполнитель (Залогодатель).

— Объектом экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности, является акт о внутренней оценке.

Индексный метод не рассматриваем, бухгалтера владеют им достаточно хорошо, и при залоге применяется рыночный метод оценки.

— Для проведения экспертизы достоверности внутренней оценки, проведенной с использованием рыночных методов оценки, исполнителю экспертизы представляются следующие документы:
акт о внутренней оценке;
материалы, подтверждающие данные,          использованные для проведения оценки (информация о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов,   информация об объекте оценки, позволяющая идентифицировать объект оценки).

Перечень представляемых документов уточняется по согласованию с исполнителем экспертизы в зависимости от вида и особенностей объекта оценки.

Исполнитель экспертизы вправе по-своему усмотрению затребовать, например, информацию об используемых объектах- аналогах, подтверждение экспертных оценок и т.д.  которая должна храниться и быть предоставлена в бумажном виде.

— При проведении экспертизы достоверности внутренней оценки имущества,  представленные документы проверяются по следующим критериям:

соответствие акта о внутренней оценке требованиям законодательства, предъявляемым к его содержанию;

соответствие порядка реализации использованных рыночных методов оценки требованиям, установленным техническими и иными нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав;

обоснованность использованной при проведении оценки информации;

обоснованность результата внутренней оценки.

Может ли неспециалист в оценке соблюсти даже просто формальные критерии, не говоря о технических тонкостях – большой вопрос. Сами оценщики спорят между собой по поводу трактовки тех или иных положений, в частности новых Стандартов оценки 2011 года.

-По результатам проведения экспертизы делается вывод о соответствии представленных на экспертизу достоверности оценки документов вышеуказанным критериям, и об обоснованности результата внутренней оценки либо приводятся аргументированные замечания и (или) ошибки в расчетах (при их наличии).

-выявленные аргументированные замечания и (или) ошибки в расчетах, вместе с заключением об экспертизе достоверности внутренней оценки в течение пяти рабочих дней со дня его составления направляются заказчику экспертизы для устранения выявленных замечаний и (или) ошибок.

— После устранения выявленных замечаний и (или) ошибок заказчик экспертизы заключает договор с исполнителем экспертизы на проведение повторной экспертизы достоверности внутренней оценки имущества  по результатам которой составляется новое заключение об экспертизе достоверности внутренней оценки.

При этом, если полученный в результате исправлений новый результат оценки отличается от первоначального, то внутренняя оценка может быть признана недостоверной.

А теперь посмотрим, что получается. Залогодатель при составлении акта внутренней оценки, умышленно или неумышленно допустил нарушения  норм оценки. В договоре залога (ипотека) указывается стоимость закладываемого имущества, определенная с нарушениями законодательства. Потом, при желании Залогодатель заказывает экспертизу достоверности внутренней оценки, которая вполне, как мы видим, может быть признана недостоверной.

После  этого обращается в суд с иском о признании договора залога недействительным, по причине нарушения его существенного условия – стоимости предмета залога. Перспектива вполне реальная.

Конечно и независимый оценщик может вольно или невольно допустить ошибки. Но он отвечает за это согласно договору или действующему законодательству. А предъявить претензии исполнителю внутренней оценки в данном случае практически невозможно.

Поэтому что выбрать, внутреннюю или независимую оценку, каждый решает сам.